マネーの話

住宅ローンの借り換えはお得?

住宅ローン金利が引き下げられていますが、借り換えによって損をするケースも・・・?

ねこやま

writter ねこやま 2016/03/03

マイナス金利導入以降、金融機関で住宅ローン金利を引き下げる動きが相次いでいます。

「借り換えによって数百万円トクする!」などという広告を目にするたびに、我が家も住宅ローンを借り換えようかと真剣に悩んでしまいます。

悩んでいるだけでは解決しないので、実際はどうなのかを調べることにしました。

現在よりも低金利で借り換えれば総支払額は減少します。ただ、借り換えにあたっては下記のような費用が必要となります。

保証料(手数料)(融資金額の1.5%~2%)

・その他登記関連費用約20万円

・印紙税約2万円

例えば、借り換える額が2,500万円の場合、約65万円の諸費用が必要なのです。うーん、結構な額ですね。

それでも、この先ずっと高い金利を払い続けるよりは、借り換えたほうが得なのか・・・。

そこでシミュレーションしてみました。

 

2,500万円を25年で返済、固定金利、返済方式は元本均等方式とします。

すると総支払額は、

金利3%の場合、約3,440万円

金利1.5%の場合、約2,970万円となり、差額は約470万円。

借り替えに必要な諸費用を差し引いてもかなりお得です。

 

このように残りの返済期間が長期間に及ぶ場合は、借り換えによるメリットは大きいようです。しかし、人生何が起こるかわかりません。もし宝クジが当たったら、残債はぱーっと一括返済するでしょうし、そんなラッキーなことは起こらなくても、住み替えによる売却や、退職(我が家の場合は廃業ですが)などで一括返済をする可能性は十分に考えられます。もし、こういった事情で返済期間が短縮された場合はどうなるのかをシミュレーションしてみます。

 

<ケース1>

1,500万円を15年で返済後、残り1,000万円は一括返済する場合。

総支払額は、

金利3%の場合、1,839万円(+1,000万円一括)

金利1.5%の場合、1,670万円(+1,000万円一括)となり、差額は169万円。

諸費用を差し引いても、100万円以上はお得です。

 

<ケース2>

1,000万円を10年で返済後、残り1,500万円は一括返済する場合

総支払額は、

金利3%の場合、1,151万円(+1,500万円一括)

金利1.5%の場合、1,075万円(+1,500万円一括)となり、差額は76万円

うーん。何とも微妙です。借り換えのメリットは小さいように思えます。

 

ということで、最低でも12~13年以上ローンを払い続けるケースでないと借り換えのメリットは小さいようです。

この先、ずっと今の家に住み続けるかどうか、どのくらいローンを払い続けるかなんてわからない・・・。

結局、住宅ローン借り換えについてますます悩むことになってしまいました。