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住宅ローンの月々の返済額は変わる?繰り上げ返済の2つの方法

住宅ローンの月々の返済額は変わる?繰り上げ返済の2つの方法

この記事の早わかり要約

  • 繰り上げ返済をすることで利息負担の軽減が期待できますが、突然の出費に対応できるだけの資金の余力はもたせておきましょう。
  • ライフプランとマネープランをしっかりと立てた上で資金に余裕がある場合、繰り上げ返済を検討すると良いでしょう。

30歳で35年ローンを組んだとすると、繰り上げ返済をしない限り、65歳まで住宅ローンの返済が続くことになります。

 

65歳の定年が多くなってきていますが、60歳が定年の場合、定年後5年間も返済を続けなければいけないということです。そこまで働き続けることへの負担を感じたり、継続して支払い続けられるかという不安を抱いたりする方も多いのではないでしょうか。

 

住宅ローンの繰り上げ返済をすれば、返済期間の短縮、月々の返済金額の減額ができますが、ローン返済にまわした分、貯蓄するお金は少なくなります。

 

さて、どちらを選ぶべきなのでしょうか?

 

住宅ローンの繰り上げ返済の種類

住宅ローンの繰り上げ返済とは、ローンを組む際に設定した月々の返済額とは別に、借入金の一部またはすべてを返済することを指します。

 

返済金はすべて元金に充当されるため、結果的に支払う利息を減らすことができるのです。

 

繰り上げの返済には、2つの方法があります。

 

期間短縮型

月々の返済額はそのままで、返済期間を短くする。

 

 

返済額軽減型

返済期間はそのままで、月々の支払いを減らす。

 

 

繰り上げ返済で、利息を軽減できる

先ほど述べた通り、繰り上げ返済を行うことで利息を減らすことができます。

 

一般的に、金利が高い・返済期間が長い住宅ローンほど、繰り上げ返済による利息の軽減効果が大きく作用します。

 

また、「期間短縮型」のほうが「返済額軽減型」よりも、繰り上げ返済の利息軽減額は大きくなります。

 

 

「住宅ローンの返済を早めに終わらせたい」、「月々の住宅コストを下げたい」など、繰り上げ返済の目的を明確にすることで、ご家庭に合わせた効果的な繰り上げ返済方法の選択がしやすくなります。

 

繰り上げ返済のデメリットを把握しよう

利息軽減効果など繰り上げ返済にはメリットがありますが、デメリットもあることを知っておきましょう。

 

手数料が発生する

最近ではインターネット経由の手続きで手数料が無料になるケースもありますが、基本的に繰り上げ返済の手続きには手数料が発生します。

 

低金利×住宅ローン減税による優遇が受けられない

住宅ローンを利用する場合、一定の要件を満たすと、住宅ローン減税を受けることができます。

 

これを「住宅借入金特別控除」と言います。住宅ローンを組んだあと、最長で10年間、残債の1%分の税金が減税される制度です。

 

1%未満の金利で住宅ローンを組んでいる場合、支払っている利息を減税額が上回り、お金を借りているのに実質の金利負担が発生しないことになります。それどころか、利息で支払うよりも戻ってくる税金の方が多くなるケースもあるのです。

 

繰り上げ返済を行って残債が減ると、この恩恵を最大限に受けられなくなってしまう可能性があります。

住宅ローン控除とは?上限額や対象期間は?

 

突然の大きな出費に対応できない

繰り上げ返済をすれば、その分貯蓄できる金額が減ります。

 

病気やケガの入院・通院費、冠婚葬祭など、明確な見通しのつかない出費に対しての準備資金が充分にない場合は、対応できなくなるリスクが考えられます。

 

基本は貯蓄優先!経済状況・ライフステージによって判断を

では、繰り上げ返済と貯蓄のどちらを優先するべきでしょうか。

 

考え方にもよりますが、繰り上げ返済をしても貯蓄が少ないという場合は、繰り上げ返済によるリスクをとるよりも、貯蓄を優先してリスクに備える方が、堅実とも言えます。

 

住宅を購入する時期は、「新しく家族が増える」「子どもの進学」などライフステージの変化によるものが多いでしょう。

 

そのような場合、収入や今後必要となる生活費用の見通しが立たない、または安定しないといったことが考えられます。

 

例えば

 

・子どもが生まれる

・妻が産休・育休で収入が減る

・子どもが私立の幼稚園や小学校に通う可能性がある

 

など、子育てを中心として、まとまったお金の準備が必要になったり、親の介護で仕事を続けられなくなったりすることもあるかもしれません。

 

よっぽどお金に余裕があるという場合を除き、住宅ローンを支払い続ける不安に駆られて、繰り上げ返済に多くを充ててしまうよりも、今の生活を安定させるための貯蓄を確保しておいた方が、金銭的にも精神的にも余裕を持つことができます。そして、突発的な何かが起こったときにも柔軟な対応がしやすくなります。

 

まずは、住宅ローン減税の対象期間である10年を目安に、ライフプランを固め、生活の見通しをたてることを目標にしてみましょう。繰り上げ返済を検討するのは、それからでも遅くはありません。

 

35年ローンを組んだ場合、その返済期間35年という長い道のりを考えると、焦りを感じてしまうかもしれませんが、何よりも大切にすべきことは、今の暮らしです。

 

マイホームを持ったことで始まる、新しい家族の暮らしを存分に楽しめるよう、あまり先のことを考えすぎず、近い未来に必要なことに目を向けて、家族みんなが安心できる道を選んでください。その上で、実現可能な返済方法や返済計画を立てていくと良いでしょう。

 

頼りになるFPの存在

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ご自分で調べるだけでは不安だという方は、「FPに相談する」という選択肢も検討してみませんか。

 

 

おさらい

  • 繰り上げ返済をすることで利息負担の軽減が期待できますが、突然の出費に対応できるだけの資金の余力はもたせておきましょう。
  • ライフプランとマネープランをしっかりと立てた上で資金に余裕がある場合、繰り上げ返済を検討すると良いでしょう。

(最終更新日 : 2019年4月3日)

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