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住宅ローン見直し術 借り換えメリットをシミュレーション

この記事の早わかり要約

  • まずは、現状の住宅ローンの契約内容をしっかりと把握し、目的を明確にした上でもっとも効果のある見直し方法を選ぶと良いでしょう。
  • 金利の低い今は、住宅ローンを見直す絶好のタイミングです。わずかな金利変動でも、総返済額は数十~数百万円単位で変わることもあるので、定期的な見直しをする必要があります。

住宅ローンを組んだ当初の契約のまま、見直しをすることもなく、月々の支払いを続けている方も多いのではないでしょうか?

 

いつ契約をしたかにもよりますが、日本銀行のマイナス金利政策などによって住宅ローンの金利も変動し、現在は非常に低いものとなっています。

 

金利が変われば、もちろん総返済額も変わります。金額が大きい住宅ローンでは、1%の違いで数百万円単位の差が生じることもあります。

 

今回は、住宅ローンの見直しのプロセスやメリットを紹介します。今まで一度も住宅ローンについて振り返って考えたことのない方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

あなたが組んでいる住宅ローンはどうなっている?

契約当時のまま毎月返済額が口座から引き落とされている状態だと、契約時にはしっかり把握していたはずの契約内容も忘れてしまいがちです。

 

まずは、今の契約内容をしっかりと把握することが、住宅ローン見直しの第一歩です。確認すべきポイントはこちらです。

 

・契約時の金利は何%か

・返済期間はどれくらい残っているか

・残債はいくらか

・変動金利

・短期固定金利などで、金利が変わるタイミングはいつか

 

見直す上でこれらが判断材料となります。返済予定表などを元に確認してみましょう。

 

見直しの目的を明確に

先ほど挙げたポイントを把握した上で大切なのが、今の生活に対して、住宅ローンの返済額がふさわしいものになっているかどうかです。

 

例えば返済期間35年で住宅ローンを組み、繰り上げ返済を行って返済期間を短くしようと想定していたのに、当初の計画とずれてしまったという場合があります。

 

また、変動金利や期間固定金利などで契約している場合、月々の返済金額が増加して大きな負担になるかもしれません。こういった問題に、思い当たることはありませんか?

 

よくある悩みとしては、下記のようなものが挙げられます。

 

・今の住宅ローンより条件(金利)が有利な商品がある。

・転職やライフステージの変化、収入の低下により、毎月の返済が厳しい。

・ 金利の変動による、月々の返済額アップのリスクをなくしたい。

・ 子育ても見据えて、月々の返済額を減らしたい。

・余裕のあるうちに、返済期間を短くしておきたい。

 

これらの目的を達成するために、選ぶべき見直し方法を考えていきます。

 

見直しの方法にはどんな方法があるの?

見直しの方法は大きく分けて3つあります。

 

①返済条件の見直し

返済期間・返済方法の条件を変更すると良いでしょう。住宅ローンの当初設定を変更するには手数料や審査が必要になる場合があります。

 

まずは住宅ローンを利用している金融機関に相談してみましょう。住宅金融支援機構が提供するフラット35の場合は、返済方法の変更が可能なのでチェックしてみてください。

 

②資金に余裕がある場合

月々の返済額以上の金額を支払う繰り上げ返済をすると良いでしょう。全体の借入金が減ることによって、月々の返済金額の減少、もしくは返済期間を短縮させる効果があります。

 

また、借入金の減少によって、利息を軽減させる効果もあります。

 

③根本的に見直す場合

有利な条件の商品がある場合や、現在のローンの契約を変更できない場合、繰り上げ返済ができない場合は、ローンの借り換えも見直し方法として有効です。

 

金利の低いものを選ぶことで全体の返済額が軽減されますし、返済期間を今より長く設定することで、月々の返済額を軽減させる効果が期待できます。

 

3種類ともに利息分の軽減や、月々の返済額軽減など一定の効果が得られますが、かかる手間や効果の大きさは異なります。まずは、今できる範囲内の方法で見直しを実践していきましょう。

 

借り換えによるメリットって?

3つの見直し方法をご紹介しましたが、その中でも住宅ローンの借り換えについて、実際にどれだけのメリットがあるのかを見ていきましょう。

 

借り換えによって、全体の返済額を減らすためには、今の住宅ローンよりも金利が低いことが条件となります。金利の利息分が減少することで、全体の返済額が減るということです。

 

例えば、現在(2017年4月)

・残高/3,000万円 ・ 返済残期間 /30年

・ 金利/固定2.0%

・ 返済方法/元利均等

(ボーナス返済は0円と仮定)

という条件で住宅ローンを組んでいる場合、

月々返済額は約110,885円で、総支払額は39,918,769円。

 

これをフラット35固定金利1.12%に借り換えたとすると、

月々返済額は98,154円で、総支払額は35,335,391円。

 

39,918,769円 – 35,335,391円= 4,583,378円

となり、450万円以上の利息軽減効果が得られます。

 

ただし、ローンの借り換えには、新規で住宅ローンを組む際と同様、保証料や登記費用、事務取扱手数料、印紙代、団体信用生命保険料などが発生します。

 

諸経費は、金融機関によって大きく異なります。保証料や団信保険料などが無料となる場合もありますが、おおよそ50万円〜150万円程度の金額となるため、その諸経費を考慮した上で、借り換えによってどれだけメリットを受けられるかを判断すると良いでしょう。

 

借り換えシミュレーションで確認した通り、住宅ローンを見直せば数百万円単位で負担軽減になる場合があります。ですので、定期的に住宅ローンについて考える時間を設けると良いでしょう。

 

今の家計状況や金利動向と照らし合わせれば、賢い見直し方法が見つかるかもしれません。

 

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おさらい

  • まずは、現状の住宅ローンの契約内容をしっかりと把握し、目的を明確にした上でもっとも効果のある見直し方法を選ぶと良いでしょう。
  • 金利の低い今は、住宅ローンを見直す絶好のタイミングです。わずかな金利変動でも、総返済額は数十~数百万円単位で変わることもあるので、定期的な見直しをする必要があります。

(最終更新日 : 2018年8月28日)

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